房子難賣，出租來救？自持房產(chǎn)出租哪種更合理？
由于受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，地產(chǎn)行業(yè)近兩年面臨著一系列的挑戰(zhàn)和競爭，首先銷售面積和銷售金額呈下降趨勢，就像地產(chǎn)同行口中的“房子賣不動”，同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率也在逐年下降，最顯著的就是拿地代價(jià)成本明顯加劇，另外，隨著國家政策及調(diào)控力度的影響，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到限制，資金鏈緊張成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。
在該種行業(yè)現(xiàn)狀下，部分地產(chǎn)企業(yè)為了扭轉(zhuǎn)不利局面，打算將部分自持房產(chǎn)先進(jìn)行出租，首先能盤活資產(chǎn)，同時(shí)也能取得一定的資金流，能或多或少的改變企業(yè)的困局。但考慮由于對出租行業(yè)及市場的不了解，或者精力問題，沒有時(shí)間顧及出租領(lǐng)域，除了直接出租給最終租戶外，可能通過其它方式進(jìn)行出租，那么地產(chǎn)企業(yè)自持房產(chǎn)如何出租，租金及租賃合同如何簽訂更合理，有哪些涉稅影響呢？
我們試著給出以下三種出租方案：
方案一：地產(chǎn)公司 → 物業(yè)公司 → 租戶
地產(chǎn)公司先出租給物業(yè)公司，物業(yè)公司做為二房東，再將房產(chǎn)出租給最終的租戶，這樣操作使得地產(chǎn)公司不用再成立新的公司，可以統(tǒng)一將自持房產(chǎn)租給物業(yè)公司，那么在租金方面，可以根據(jù)該房產(chǎn)區(qū)域的價(jià)格特點(diǎn)，給予物業(yè)公司適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，這樣能大大減少地產(chǎn)公司必須要承擔(dān)的房產(chǎn)稅，同時(shí)，物業(yè)公司做為二房東，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)也不需要再繳納房產(chǎn)稅。
上述操作看似完美，那么我們進(jìn)行詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)也存在下列問題：
（1）物業(yè)對外出租，就是作為二房東，無論租戶是否要租賃發(fā)票，物業(yè)都要交納出租業(yè)務(wù)而涉及的增值稅及附加、企業(yè)所得稅；
（2）如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，那么目前增值稅優(yōu)惠稅率為1%。如果承擔(dān)了這部分租賃帶來的收入，有升級為一般納稅人的可能，增值稅稅率會提高到6%，而物業(yè)公司本身可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅就很少，使得物業(yè)公司整體稅負(fù)增加。
方案二：地產(chǎn)公司 → 商業(yè)運(yùn)營公司 → 租戶
地產(chǎn)公司統(tǒng)一將自持房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)營公司，由于商業(yè)運(yùn)營公司也屬于自己的關(guān)聯(lián)公司，雙方可以在價(jià)格公允的前提下，給予商業(yè)運(yùn)營公司適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，從而減少地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅。
對于商業(yè)運(yùn)營公司，可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，將房租劃分為以下三部分或者其中幾部分內(nèi)容：
第一部分：管理費(fèi)。按照管理費(fèi)收入的6%（小規(guī)模優(yōu)惠稅率1%）交納增值稅及附加、所得稅；
第二部分：物業(yè)費(fèi)。按照規(guī)定的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，以物業(yè)費(fèi)收入的6%（小規(guī)模優(yōu)惠稅率1%）交納增值稅及附加、所得稅；
第三部分：房租。租金要符合市場行情，同時(shí)商業(yè)運(yùn)營公司作為二房東，轉(zhuǎn)租也不需要繳納房產(chǎn)稅。
第二種方案，需要考慮以下兩個問題：
（1）需要成立新的商業(yè)運(yùn)營公司，增加了經(jīng)營成本。
（2）商業(yè)運(yùn)營公司的成立，可能會造成地產(chǎn)、物業(yè)、商管等關(guān)聯(lián)公司管理架構(gòu)的復(fù)雜化。
方案三：地產(chǎn)公司→ 個體工商戶 → 租戶
地產(chǎn)公司統(tǒng)一將房產(chǎn)出租給個體工商戶，同樣可以在價(jià)格符合市場的情況下，給予個體戶適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠，從而減少地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅。
同時(shí)，若指定的個體工商戶個人所得稅采取核定征收的方式，稅率大概約為1%左右，相比上述兩種方案，大大降低了企業(yè)整體稅負(fù)。
針對方案三，我們同時(shí)也需要考慮以下問題：
（1）需要尋找合適的個體工商戶，需要各方面條件匹配，協(xié)調(diào)工作存在一定難度。
（2）地產(chǎn)公司與個體工商戶簽定租賃協(xié)議，以及與下游的租戶再轉(zhuǎn)過簽訂租賃協(xié)議，操作、溝通以及資金流程中，都有一定的難度。
總結(jié)：地產(chǎn)企業(yè)自持資產(chǎn)后續(xù)如何出租更合理，需要適應(yīng)市場要求及變化，不論是先轉(zhuǎn)租給物業(yè)公司、或者是商業(yè)運(yùn)營公司、還是指定的個體工商戶，亦或者選擇直接出租給最終的租戶，首先一定要符合業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，同時(shí)要符合會計(jì)及稅法的規(guī)定及要求，在合理合法的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新和提升自身競爭力，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。
