房開企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用有無納稅義務(wù)
在實際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因生產(chǎn)經(jīng)營的需要，將一部分自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，是否視同銷售行為，有無納稅義務(wù)呢？現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)稅收政策的規(guī)定進行分析。
一、增值稅
1、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
2、《中華人民共和國增值稅法》第五條規(guī)定，有下列情形之一的，視同應(yīng)稅交易，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納增值稅：
(一)單位和個體工商戶將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；
(二)單位和個體工商戶無償轉(zhuǎn)讓貨物；
(三)單位和個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)或者金融商品。
根據(jù)上面的政策規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用不視同銷售行為，不需要繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。
(一)將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；
(二)改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；
(三)改變資產(chǎn)用途(如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用火經(jīng)營)；
(四)將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；
(五)上述兩種或兩種以上情形的混合；
(六)其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，未發(fā)生所有權(quán)屬改變，因此，根據(jù)上面的政策規(guī)定可知，不視同銷售行為，不需要繳納企業(yè)所得稅。
三、土地增值稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，根據(jù)上面的政策規(guī)定可知，不需要繳納土地增值稅。
四、契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房屋轉(zhuǎn)為自用，權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，根據(jù)上面的政策規(guī)定可知，不需要繳納契稅。
五、印花稅
《中華人民共和國印花稅法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)書立應(yīng)稅憑證、進行證券交易的單位和個人，為印花稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納印花稅。
在中華人民共和國境外書立在境內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納印花稅。
第二條規(guī)定，本法所稱應(yīng)稅憑證，是指本法所附《印花稅稅目稅率表》列明的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營業(yè)賬簿。
《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔1991〕155號)第十條“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財產(chǎn)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍如何劃定？“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，一不需要書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。二雖然需要到房產(chǎn)管理部門辦理不動產(chǎn)注冊登記，但印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)——財產(chǎn)所有權(quán)”征稅范圍，是對“財產(chǎn)所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形征稅的，而根據(jù)上面的政策規(guī)定可知，“財產(chǎn)所有權(quán)”未發(fā)生轉(zhuǎn)移，即使需要到政府管理機關(guān)登記注冊動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)，也不需要繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目的印花稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，不需要繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目的印花稅。
