房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售尾盤：如何計算繳納土地增值稅？
前段時間，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》（國家稅務(wù)總局公告2026年第3號，以下簡稱3號公告），明確了納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，單位扣除項目金額的計算方式、適用免稅的具體情形和注意事項。筆者提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售尾盤時，應(yīng)根據(jù)最新政策口徑，合規(guī)計算并按期申報繳納土地增值稅。
假設(shè)案例
A房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）在甲地開發(fā)普通標準住宅項目。假設(shè)項目于2026年6月30日達到清算條件，并于7月10日向主管稅務(wù)機關(guān)提交清算申報資料。假設(shè)A公司主管稅務(wù)機關(guān)于7月15日受理清算申報，8月31日出具清算審核結(jié)論，確認普通標準住宅可售建筑面積2萬平方米，扣除項目金額合計2.59億元，其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金300萬元。
假設(shè)A公司在2026年6月30日前，已銷售住宅面積1.8萬平方米，取得銷售收入3.24億元（不含稅價，下同），應(yīng)繳納的土地增值稅均在預(yù)繳環(huán)節(jié)和清算結(jié)論出具后全部繳納。A公司在稅務(wù)機關(guān)對該項目受理清算審核期間和出具清算結(jié)論后，7月—9月共銷售全部尾盤2000平方米，取得銷售收入3200萬元，發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共計20萬元。那么，A公司銷售尾盤應(yīng)該如何計算并繳納土地增值稅？
計稅步驟
A公司銷售尾盤，可以分三步計算并繳納土地增值稅。
第一步，確認尾盤銷售的起始時間及銷售面積和收入。3號公告第三條規(guī)定，納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認銷售收入、銷售面積的截止時間，為稅務(wù)機關(guān)受理清算申報時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。同時，第六條規(guī)定，納稅人在預(yù)征申報稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。
也就是說，在稅務(wù)機關(guān)受理清算申報后至稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論前，納稅人銷售的商品房就不再采取預(yù)征的方式繳納土地增值稅，待稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后，應(yīng)按清算后尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。那么，A公司2026年7月1日起發(fā)生的銷售收入應(yīng)按尾盤銷售處理，即確認銷售尾盤面積為2000平方米，銷售尾盤收入為3200萬元。
第二步，確定尾盤銷售單位建筑面積扣除項目金額。3號公告第七條規(guī)定，納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實扣除。其中，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。具體計算公式為：各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額＝稅務(wù)機關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項目金額合計÷相應(yīng)類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。
基于此，A公司在甲地開發(fā)的房地產(chǎn)項目全部為普通標準住宅，主管稅務(wù)機關(guān)出具的清算審核結(jié)論確認的扣除項目金額合計2.59億元（其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金300萬元），可售住宅建筑面積2萬平方米，那么，單位建筑面積扣除項目金額＝25600÷20000＝1.28（萬元/平方米）。
第三步，計算應(yīng)申報繳納的土地增值稅。A公司在清算期間及清算后共銷售尾盤2000平方米，取得銷售收入3200萬元，發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共計20萬元，則與此相對應(yīng)的扣除項目金額＝2000×1.28＋20＝2580（萬元）；對應(yīng)增值率＝（3200-2580）÷2580×100%＝24%，增值率超過20%，增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%。那么，A公司應(yīng)繳納土地增值稅＝（3200－2580）×30%＝186（萬元）。根據(jù)3號公告第六條規(guī)定，尾盤銷售土地增值稅按季申報繳納。如A公司7月—9月尾盤銷售的土地增值稅，應(yīng)按季在2026年10月征期申報繳納。
注意事項
筆者提醒，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，既有分期開發(fā)項目又有同時開發(fā)多個項目；在同一開發(fā)項目內(nèi)既建造普通標準住宅，又建造非普通標準住宅及商業(yè)用房的，在計算尾盤銷售土地增值稅時，應(yīng)按不同期間、不同項目分別歸集收入、扣除項目金額和稅金，確保所有數(shù)據(jù)準確。若不能分別核算的，納稅人不能享受普通標準住宅優(yōu)惠政策。
同時，企業(yè)應(yīng)妥善保管土地增值稅清算資料，如項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)報表、賬冊、憑證，房屋銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，與成本費用相關(guān)的合同、發(fā)票、付款憑證等，以及與納稅申報相關(guān)的申報表、計算表、稅務(wù)機關(guān)出具的稅務(wù)事項通知、土地增值稅清算審核結(jié)論等，以備核查。
（作者單位：國家稅務(wù)總局鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)稅務(wù)局）
